rozliczenia podatkowe, podatek dochodowy, podatek VAT, podatki lokalne, PCC
lupa
A A A

Gazeta Podatkowa nr 75 (1741) z dnia 17.09.2020

Rozliczenie VAT po zakończeniu umowy najmu

Rozliczenie podatku VAT w przypadku zakończenia umowy najmu może wyglądać różnie. Uzależnione jest ono bowiem od tego, czy rozwiązanie umowy nastąpiło w terminie wynikającym z umowy czy przedwcześnie, czy najemca pozostawił jakieś nakłady w wynajmowanym lokalu oraz od tego, w jaki sposób zostanie rozliczona kaucja, która była pobrana przez wynajmującego w momencie podpisania umowy najmu.

Rozliczenie kaucji

Generalnie podczas zawierania umowy najmu lokalu wynajmujący określa, że najemca ma obowiązek wpłaty kaucji w określonej wysokości. Otrzymanie przez podatnika kaucji stanowiącej zabezpieczenie wykonania umowy najmu nie podlega opodatkowaniu VAT. Jest ona zazwyczaj zwracana z chwilą rozwiązania umowy.

Zdarza się że są także postanowienia, iż w momencie rozwiązania umowy najmu kaucja zostanie zaliczona na poczet czynszu, np. za ostatni miesiąc. Wtedy należy uznać, iż kaucja przekształciła się w tym momencie w zapłatę za świadczoną usługę najmu, która podlega opodatkowaniu VAT.

Zerwanie umowy za porozumieniem

Przy wcześniejszym rozwiązaniu umowy najmu bywa, że jest naliczana dodatkowa opłata. Powstaje wtedy problem, czy podlega ona opodatkowaniu VAT.

Opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jak wskazują organy podatkowe, aby dana czynność podlegała opodatkowaniu VAT, musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą (dostawą towaru) a otrzymanym świadczeniem wzajemnym. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można było powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Inny charakter od wynagrodzenia za dostawę towaru lub świadczenie usługi mają natomiast odszkodowania. Istotą odszkodowań nie jest płatność za świadczenie, lecz rekompensata za szkodę. W takim przypadku nie występuje transakcja ekwiwalentna - świadczenie w zamian za wynagrodzenie - co oznacza, że otrzymane odszkodowanie nie wiąże się z żadnym świadczeniem ze strony podatnika. Zapłata ta nie jest też związana ze zobowiązaniem się otrzymującego daną kwotę do wykonania czynności, powstrzymania się od dokonania czynności lub tolerowania czynności, lub sytuacji. Jeżeli więc płatność o charakterze odszkodowawczym nie ma bezpośredniego związku z żadną czynnością mającą charakter świadczenia, wówczas kwota wypłaconych odszkodowań nie mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Zatem ustalając, czy opłata za przedterminowe rozwiązanie umowy podlega opodatkowaniu VAT, należy wyjaśnić, czy w takiej sytuacji stanowi ona zapłatę za konkretne świadczenie, czy też jest odszkodowaniem.

NSA w wyroku z dnia 7 marca 2018 r., sygn. akt I FSK 794/16, odniósł się do opodatkowania opłaty ustalonej w wyniku rozwiązania umowy najmu na mocy porozumienia stron. W wyroku tym NSA wskazał, że porozumienie samo w sobie jest umową, a niejako z założenia z istoty umowy wynika, że wiążą się z nią korzyści dla obu jej stron. Nie zmienia to jednak faktu, że w zamian za zapłatę określonej kwoty najemca uzyskał możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy najmu. Możliwość ta nie zaistniałaby bez zgody wynajmującego. Innymi słowy, za stosownym wynagrodzeniem wynajmujący - z korzyścią dla najemcy - zgodził się na rozwiązanie umowy najmu, choć możliwość taka nie wynikała z jej postanowień. Kwota uiszczana wynajmującemu przez najemcę za przedterminowe rozwiązanie umowy najmu stanowi wynagrodzenie za świadczenie usługi w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT i z tego względu podlega opodatkowaniu VAT.


Baza orzeczeń sądów administracyjnych dostępna jest w serwisie www.orzecznictwo.gofin.pl.


Przy czym należy podkreślić, że inaczej byłoby, gdyby umowa najmu została zerwana przez jedną ze stron, a druga strona nie wyraziłaby na to zgody. W takim przypadku organy podatkowe uznają, że roszczenia podatnika związane z wcześniejszym odstąpieniem przez najemcę od umowy najmu bez uzasadnionych przyczyn posiadają charakter odszkodowawczy (mają na celu zabezpieczenie interesów podatnika i zrekompensowanie jego straty z tytułu utraconych korzyści). Takie odszkodowanie nie wiąże się więc z żadnym świadczeniem ze strony podatnika i nie podlega opodatkowaniu VAT.

Bezumowne korzystanie z lokalu

W przypadku bezumownego korzystania z lokalu, korzystający w złej lub dobrej wierze od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, obowiązany jest do wypłaty wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, zwrotu pożytków oraz odszkodowania z powodu zużycia, pogorszenia lub jej utraty. Wynagrodzeniem za korzystanie z rzeczy objęte jest wszystko, co właściciel mógłby uzyskać, gdyby na podstawie odpowiedniego stosunku prawnego oddał rzecz do odpłatnego korzystania innemu podmiotowi. Zasada ta wynika z art. 224 i art. 225 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145 ze zm.).

Organy podatkowe uznają, że jeżeli właściciel lokalu wyraża zgodę na jego bezumowne korzystanie, to świadczy usługę opodatkowaną VAT. Natomiast w przypadku bezumownego korzystania z lokalu bez zgody jego właściciela (ani wyraźnej, ani dorozumianej) uznają, że czynność ta nie stanowi transakcji opodatkowanej VAT. Także zapłata odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania z lokalu nie jest czynnością podlegającą opodatkowaniu VAT.

Zwrot nakładów ulepszających

Jeżeli w umowie nie przewidziano zasad rozliczenia nakładów ulepszających po zakończeniu umowy, to zgodnie z Kodeksem cywilnym wynajmujący decyduje o tym, czy chce zatrzymać poczynione przez najemcę nakłady. Strony muszą porozumieć się dodatkowo co do wartości poczynionych nakładów, a także sposobu i terminu zwrotu ewentualnej należności za zatrzymane przez wynajmującego ulepszenia. Przepisy o VAT nie regulują zasad opodatkowania zwrotu nakładów ulepszających, jednak organy podatkowe zgodnie przyjmują, iż tego rodzaju rozliczenie stanowi wynagrodzenie za usługę i podlega opodatkowaniu VAT.

www.RozliczeniaPodatkowe.pl - Rozliczenie podatku VAT:

 Jeśli nie znalazłeś informacji, której szukasz,
wejdź do serwisu
www.PodatekVat.pl » 
Więcej w zasobach płatnych

Serwis Głównego Księgowego

Gazeta Podatkowa

Terminarz

listopad 2020
PN WT ŚR CZ PT SO ND
1
3
4
6
7
8
10
11
12
13
14
15
17
18
19
21
22
23
24
26
27
28
29
30
sklep.gofin.pl - RABATY, NAGRODY, PROMOCJE
Fachowe czasopisma - PoznajProdukty.gofin.pl
NEWSLETTERY
PODATEK VAT - zasady rozliczania i weryfikacji
PODATEK DOCHODOWY - przychody, koszty, środki trwałe, amortyzacja, leasing
Rozliczanie podatku dochodowego, podatku VAT oraz innych podatków i opłat

WSKAŹNIKI

Bieżące wskaźniki wraz z archiwum

Sklep internetowy - sklep.gofin.pl
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o., ul. Owocowa 8, 66-400 Gorzów Wlkp., tel. 95 720 85 40, faks 95 720 85 60
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN
Szanowny Użytkowniku !
Prosimy o zapoznanie się z poniższymi informacjami oraz wyrażenie dobrowolnej zgody poprzez kliknięcie przycisku "Zgadzam się".
Pamiętaj, że zawsze możesz wycofać zgodę.

Serwis internetowy, z którego Pani/Pan korzysta używa plików cookies w celu:

  • zapewnienia prawidłowego działania serwisów (utrzymania sesji),

  • analizy statystyk ruchu i reklam w serwisach,

  • zbierania i przetwarzania danych osobowych w celu wyświetlenia reklam produktów własnych.

Pliki cookies

Są to pliki instalowane w urządzeniach końcowych osób korzystających z serwisu, w celu administrowania serwisem, dostosowania treści serwisu do preferencji użytkownika, utrzymania sesji użytkownika oraz dla celów statystycznych i targetowania reklamy (dostosowania treści reklamy do indywidualnych potrzeb użytkownika). Informujemy, że istnieje możliwość określenia przez użytkownika serwisu warunków przechowywania lub uzyskiwania dostępu do informacji zawartych w plikach cookies za pomocą ustawień przeglądarki lub konfiguracji usługi. Szczegółowe informacje na ten temat dostępne są u producenta przeglądarki, u dostawcy usługi dostępu do internetu oraz w Polityce prywatności i plików cookies.

Administratorzy

Administratorem Pana/Pani danych osobowych w związku z korzystaniem z serwisu internetowego i jego usług jest Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o. Administratorem danych osobowych w plikach cookies w związku z wyświetleniem analizy statystyk i wyświetlaniem spersonalizowanych reklam są partnerzy Wydawnictwa Podatkowego GOFIN sp. z o.o., Google Inc, Facebook Inc, Gemius S.A.

Jakie ma Pani/Pan prawa w stosunku do swoich danych osobowych?

Wobec swoich danych mają Pan/Pani prawo do żądania dostępu do swoich danych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, prawo do wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych, prawo do cofnięcia zgody.

Podstawy prawne przetwarzania Pani/Pana danych osobowych

  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z wykonaniem umowy

    Umowa w naszym przypadku oznacza akceptację regulaminu naszych usług. Jeśli zatem akceptuje Pani/Pan umowę na realizację danej usługi, to możemy przetwarzać Pani/Pana dane w zakresie niezbędnym do realizacji tej umowy.

  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z prawnie uzasadnionym interesem administratora

    Dotyczy sytuacji, gdy przetwarzanie danych jest uzasadnione z uwagi na usprawiedliwione potrzeby administratora, tj. dokonanie pomiarów statystycznych, ulepszania naszych usług, jak również prowadzenie marketingu i promocji własnych usług administratora.

  • Dobrowolna zgoda

    Aby móc wyświetlać spersonalizowane reklamy dopasowane do Pani/Pana zainteresowań w związku z odwiedzaniem niniejszego serwisu internetowego partnerzy Wydawnictwa Podatkowego Gofin sp. z o.o. muszą mieć możliwość przetwarzania Pani/Pana danych. Udzielenie takiej zgody jest całkowicie dobrowolne (nie ma obowiązku jej udzielenia).

Zgoda

W związku z powyższymi wyjaśnieniami prosimy o wyrażenie dobrowolnej zgody na przetwarzanie Pani/Pana danych osobowych w związku z możliwością wyświetlenia reklam dopasowanych do Pani/Pana zainteresowań poprzez kliknięcie w przycisk „Zgadzam się” lub „Nie teraz” w przypadku braku zgody.