A A A

Biuletyn Informacyjny dla Służb Ekonomiczno - Finansowych nr 4 (903) z dnia 1.02.2016

Ustalenie daty powstania obowiązku podatkowego, gdy klient dokonuje zapłaty na rachunek powierniczy

Deweloper buduje budynki wielomieszkaniowe. Klienci wpłacają środki na rachunek powierniczy (zgodnie z harmonogramem realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego). Czy wpływ pieniędzy na ten rachunek należy traktować jak zaliczkę? Czy w dniu ich wpływu na ww. rachunek należy wykazać obowiązek podatkowy?

Nie. Wpływ pieniędzy na rachunek powierniczy jest neutralny dla celów VAT i nie powoduje powstania obowiązku podatkowego.

W przypadku sprzedaży nieruchomości obowiązek podatkowy ustala się zgodnie z zasadą ogólną wyrażoną w art. 19a ust. 1 ustawy o VAT. Powstaje on zatem z chwilą dokonania dostawy. Jeżeli jednak wcześniej otrzymano całość lub część zapłaty (w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu), obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania tej wpłaty (w odniesieniu do otrzymanej kwoty - patrz: art. 19a ust. 8 ustawy o VAT).

W przypadku, gdy nieruchomość jest sprzedawana przez dewelopera, nabywcy często wpłacają pieniądze na tzw. rachunek powierniczy. Pojawia się pytanie, czy wpłaty na taki rachunek, dokonane przed sprzedażą nieruchomości, należy potraktować jak zaliczki i je opodatkować?

Środki zgromadzone na rachunku powierniczym nie stanowią środków, którymi posiadacz rachunku może swobodnie dysponować. Stąd też organy podatkowe przyjmują, że do momentu uwolnienia środków zgromadzonych na ww. rachunku, poszczególne płatności mają charakter nieostateczny, warunkowy. Nie stanowią one zatem ani zaliczki, ani częściowej płatności. Do czasu ich "uwolnienia" (tj. możliwości swobodnego nimi rozporządzania), wpłaty takie nie podlegają więc opodatkowaniu VAT. Tak uznał np. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 25 sierpnia 2015 r., nr IPPP1/4512-745/15-2/AŻ, czy Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z 15 września 2014 r., nr ILPP2/443-680/14-2/MN. W tych interpretacjach czytamy:

"(...) z uwagi na specyfikę funkcjonowania rachunku powierniczego - środków wpływających na rachunek powierniczy nie można zaliczyć do przedpłat, zaliczek, zadatków, rat wymienionych w art. 19a ust. 8 ustawy (z chwilą ich wpłacania posiadacz rachunku nie ma możliwości rozporządzania nimi), bowiem decydującym kryterium dla uznania wpłacanych kwot na rachunek powierniczy jest fakt, czy środki te zostały postawione do dyspozycji posiadacza rachunku, w ten sposób, że może on nimi swobodnie dysponować. Dopiero możliwość swobodnego dysponowania wpłaconymi środkami na rachunek powierniczy powoduje, że wpłacone kwoty uznaje się za zaliczkę, przedpłatę. (...)"