Przegląd Podatku Dochodowego nr 5 (437) z dnia 1.03.2017

Czym kierować się przy wyborze formy opodatkowania prywatnego najmu?

Najem, który nie jest wykonywany w warunkach wskazujących na prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 updof, jak też którego przedmiotem nie są składniki majątku związane z taką działalnością, do celów podatkowych traktuje się jako samodzielne źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 updof).

W zakresie opodatkowania dochodów/przychodów z tzw. prywatnego najmu podatnicy (wynajmujący) mogą stosować:

• skalę podatkową albo
   
• ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

O atrakcyjności opodatkowania ryczałtem decyduje przede wszystkim stawka podatku, która wynosi 8,5% przychodu. Tymczasem zgodnie z obowiązującą skalą podatkową:

• do dochodów mieszczących się w pierwszym progu podatkowym, tj. do kwoty 85.528 zł stawka podatku wynosi 18%,
   
• od nadwyżki dochodów przekraczających tę kwotę, czyli objętych drugim przedziałem skali - stawka wynosi 32%.

Co istotne, nawet jeśli roczne dochody z najmu nie przekraczają kwoty 85.528 zł, to po zsumowaniu tych dochodów w zeznaniu podatkowym (PIT-36) z dochodami ze źródeł podlegających opodatkowaniu według skali podatkowej osiąganymi z innych tytułów, może się okazać, że podatek należny za cały rok podatkowy trzeba wyliczyć przy zastosowaniu 32% stawki. Dodatkowo, w stanie prawnym obowiązującym od początku 2017 r., skutkiem uzyskania dochodów opodatkowanych według skali w wysokości przekraczającej kwotę stanowiącą górną granicę pierwszego progu podatkowego, może być utrata (w części lub w całości) prawa do obniżenia podatku o kwotę zmniejszającą.

Pomimo wspomnianych konsekwencji stosowanie opodatkowania według skali podatkowej w odniesieniu do prywatnego najmu może być w konkretnych okolicznościach korzystniejsze dla wynajmujących. Decydują o tym różnice w sposobie ustalania podstawy opodatkowania.

Przy ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych za podstawę obliczenia tego zryczałtowanego podatku przyjmuje się przychód bez pomniejszania go o koszty uzyskania. Tak wynika z art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2016 r. poz. 2180 ze zm.).

Z kolei przy opodatkowaniu według skali podatkowej, podstawę obliczenia zaliczek na podatek stanowi dochód, czyli różnica między przychodem z najmu a kosztami jego uzyskania ustalanymi na zasadach ogólnych, czyli zgodnie z art. 22 updof. W rezultacie wynajmujący może pomniejszać przychód z prywatnego najmu w szczególności o wydatki poniesione na:

• obsługę prawną najmu i poszukiwanie najemców, 
   
• ubezpieczenie przedmiotu najmu,
   
• spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup przedmiotu najmu,
   
• remont przedmiotu oddanego w najem.

Należy też podkreślić, że w przypadku składników majątku uznawanych za środki trwałe lub wartości niematerialne i prawne, zgodnie z definicją określoną w art. 22a ust. 1 i art. 22b ust. 1 updof, możliwe jest wykazywanie w kosztach najmu odpisów amortyzacyjnych dokonywanych od wartości początkowej tych składników. Oznacza to, że poprzez odpisy amortyzacyjne do kosztów uzyskania przychodów z prywatnego najmu podatnicy mogą odnosić wydatki poniesione na zakup przedmiotu najmu. Tego rodzaju koszty mogą wpływać na wysokość zobowiązania podatkowego z tytułu dochodów z prywatnego najmu, w szczególności przy najmie takich składników majątku jak lokale mieszkalne.

Warto dodać, że przepisy podatkowe dotyczące amortyzacji takich lokali oddanych w najem, dają podatnikom pewną swobodę wpływania na wysokość kosztów z tego tytułu. W określonych granicach mogą oni bowiem decydować o sposobie ustalenia wartości początkowej lokalu, metodzie amortyzacji czy wysokości stawki amortyzacyjnej (więcej o zasadach amortyzacji lokali mieszkalnych można przeczytać w Przeglądzie Podatku Dochodowego nr 2 z 2017 r., w artykule pt. "Amortyzacja nieruchomości lokalowych").

Co ważne, fakt dokonywania odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej lokali mieszkalnych oddanych w prywatny najem będzie bez znaczenia, gdy wynajmujący dokonają zbycia takich lokali po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym zostały one nabyte lub wybudowane. Takie zdarzenie jest bowiem neutralne podatkowo. Gdyby jednak zbycie nastąpiło przed upływem wspomnianego terminu, wartość dokonanych odpisów amortyzacyjnych wpływać będzie na wysokość dochodu, który podatnicy będą musieli opodatkować. Z treści art. 30e ust. 2 updof wynika, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c updof, podstawą obliczenia podatku jest dochód. Stanowi go różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia takich nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 updof, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d updof, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 updof, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Podejmując decyzję w kwestii stosowania opodatkowania według skali podatkowej, warto również mieć na względzie, że możliwość obniżania przychodów z prywatnego najmu o koszty ich uzyskania może prowadzić do ustalenia straty podatkowej. Taką stratę, na zasadach określonych w art. 9 ust. 3 updof, wynajmujący mogą rozliczać przez pięć kolejnych lat podatkowych, pomniejszając dochód uzyskiwany z tego źródła lub przychód (jeżeli zmienią formę opodatkowania na ryczałt ewidencjonowany).